Bouquet et rente viagère : comment sont-ils calculés ?
« Combien vais-je percevoir si je vends ma maison en viager ? »
C'est naturellement l'une des premières questions que se pose un propriétaire qui envisage cette solution.
Contrairement à une vente immobilière classique, le prix d'une vente en viager peut être organisé autour de deux composantes : le bouquet et la rente viagère.
Mais comment détermine-t-on leurs montants ?
Le bouquet, qu'est-ce que c'est exactement ?
Le bouquet correspond au capital éventuellement versé par l'acquéreur au vendeur lors de la signature de l'acte authentique.
Contrairement à une idée répandue, le bouquet n'est pas obligatoire.
Son montant est déterminé dans le cadre de la transaction. Le vendeur peut ainsi privilégier, selon la construction de l'opération, un capital initial plus important ou rechercher davantage de revenus réguliers grâce à la rente.
Ce choix doit être étudié en fonction de ses besoins et de ses projets.
Comment est calculée la rente viagère ?
Le calcul d'une rente en viager repose sur plusieurs paramètres.
Il faut notamment prendre en considération :
- - la valeur du bien immobilier ;
- - l'âge du vendeur ou des vendeurs ;
- - leur espérance de vie statistique ;
- - le montant du bouquet éventuellement versé ;
- - et, dans le cas d'un viager occupé, la valeur correspondant au droit conservé par le vendeur sur le logement.
Le montant de la rente ne peut donc pas être déterminé simplement en appliquant un pourcentage au prix du bien.
Chaque viager nécessite un calcul spécifique.
Pourquoi l'âge du vendeur est-il important ?
Le principe même du viager repose sur ce que l'on appelle juridiquement l'aléa.
La rente est versée pendant toute la vie du vendeur. Au moment de la signature, personne ne connaît donc le nombre exact d'échéances qui seront versées.
L'âge et l'espérance de vie statistique du vendeur interviennent par conséquent dans la détermination de la rente.
Cette notion d'aléa constitue une caractéristique essentielle du contrat de viager.
Peut-on choisir entre un bouquet important et une rente plus élevée ?
La répartition entre bouquet et rente constitue l'un des paramètres à étudier lors de la construction de l'opération.
Un vendeur peut, par exemple, avoir besoin d'un capital disponible immédiatement pour financer un projet. Un autre recherchera avant tout un complément de revenus régulier.
L'objectif est donc de construire une solution adaptée à la situation patrimoniale et aux besoins du vendeur, tout en conservant un équilibre économique cohérent pour l'acquéreur.
Quelle fiscalité pour la rente ?
La rente viagère à titre onéreux bénéficie d'un régime fiscal particulier.
Seule une fraction de la rente est soumise à l'impôt sur le revenu. Cette fraction est déterminée en fonction de l'âge atteint par le vendeur au moment du premier versement.
Elle est de :
- - 70 % avant 50 ans ;
- - 50 % entre 50 et 59 ans ;
- - 40 % entre 60 et 69 ans ;
- - 30 % au-delà de 69 ans.
Le bouquet, quant à lui, n'est pas considéré comme un revenu. Les règles relatives à la plus-value immobilière peuvent néanmoins s'appliquer selon la situation du bien et du vendeur.
Pourquoi faire estimer son viager par un spécialiste ?
Deux maisons affichant la même valeur sur le marché immobilier ne donneront pas nécessairement lieu au même bouquet ni à la même rente.
L'âge du vendeur, son éventuel droit d'occupation et la manière dont il souhaite organiser la transaction peuvent modifier sensiblement l'équilibre de l'opération.
Une estimation spécialisée est donc indispensable pour disposer de chiffres cohérents et construire son projet en connaissance de cause.
L'Immo sans banque vous accompagne dans l'estimation et la mise en place de votre vente en viager.
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